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Sachverständigen- und Ingenieurbüro MotylImmobilienbewertung · Frechen, Köln und Rhein-Erft-Kreis
Immobilienbewertung · § 194 BauGB

Verkehrswertgutachten in Köln und im Rhein-Erft-Kreis

Wenn Gericht, Finanzamt oder Bank den Wert Ihrer Immobilie prüfen, zählt eine lückenlose Herleitung nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Abgerechnet wird transparent nach der BVS-Honorartabelle.

Anrufen: 02234 250 96 15E-Mail schreiben

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie zum Bewertungsstichtag nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Es ist nachvollziehbar begründet und für formelle Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt oder Bank vorgesehen, etwa bei Erbschaft, Schenkung, Scheidung oder Finanzierung. Über die Anerkennung entscheidet die jeweilige Stelle.

ab 3.273 €

inkl. MwSt., zzgl. Nebenkostenpauschale · gilt für einen Immobilienwert bis 150.000 €

Verkehrswertgutachten auf einen Blick

Honorar
ab 3.273 € inkl. MwSt. (Immobilienwert bis 150.000 €) nach Tabelle 1 der BVS-Honorarrichtlinie 2026; Abrechnung nach Fertigstellung anhand des ermittelten Werts
Nebenkosten
Pauschale von 5–10 % des Honorars, im Vertrag festgelegt; Zuschläge nur nach Auftrag
Bearbeitungszeit
in der Regel 2–4 Wochen nach dem Ortstermin und Eingang der erforderlichen Unterlagen
Grundlage
§ 194 BauGB und ImmoWertV, vollständige und nachvollziehbare Herleitung
Umfang
ca. 40–80 Seiten, schriftlich und unterschrieben
Vorgesehen für
formelle Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt (z. B. § 198 BewG, Stichtage ab 23.07.2021) oder Bank; Anforderungen der Stelle vorab klären
Erstellt von
einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen unseres Büros
Zertifikat
Personenzertifikat mit DAkkS-Akkreditierungssymbol liegt jedem Gutachten bei
Grundlagen

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten beantwortet eine Frage: Welchen Preis würde Ihre Immobilie an einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen? Das Gesetz nennt diesen Preis Verkehrswert oder Marktwert (§ 194 BauGB).

Welches Verfahren passt, richtet sich nach der Art des Objekts und den Gepflogenheiten am Markt; die Wahl ist im Gutachten zu begründen (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). In der Praxis wird für Eigentumswohnungen häufig das Vergleichswertverfahren herangezogen, für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren und für selbst genutzte Einfamilienhäuser oft das Sachwertverfahren. Anders als bei einer Online-Bewertung oder einem Kurzgutachten begründen wir jeden Wertansatz vollständig.

Sinnvoll oder erforderlich bei

  • Erbschaft, Erbauseinandersetzung und Pflichtteil
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 198 BewG)
  • Scheidung und Zugewinnausgleich
  • gerichtlichen Verfahren und Zwangsversteigerung
  • Finanzierung sowie Kauf oder Verkauf hochwertiger Immobilien
  • Nießbrauch, Wohnrecht und Erbbaurecht
  • Auseinandersetzungen unter Miteigentümern
Häufiger Anlass

Erbschaft- und Schenkungsteuer: niedrigeren Wert per Gutachten nachweisen

Für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Das geschieht typisiert und in der Regel ohne Besichtigung. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn nachweisen (§ 198 Abs. 1 BewG).

Das Gesetz nennt als Nachweis unter anderem Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses und von Sachverständigen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind (§ 198 Abs. 2 BewG, für Bewertungsstichtage ab dem 23.07.2021). Ob das Finanzamt den Nachweis im Einzelfall anerkennt, prüft es selbst; eine Anerkennung kann niemand zusagen.

Maßgeblich ist der Tag, an dem die Steuer entsteht (§§ 9, 11 ErbStG): bei einer Erbschaft in der Regel der Todestag, bei einer Schenkung der Tag, an dem sie ausgeführt wurde.

Frist beachten: Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert kann in der Regel nur innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden (§ 355 AO). Nennen Sie uns die Frist bei der Anfrage.

Wurde die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann auch der Kaufpreis als Nachweis dienen (§ 198 Abs. 3 BewG).

Ob sich der Nachweis steuerlich lohnt, besprechen Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung. Eine steuerliche Beratung ist nicht Bestandteil des Gutachtens.

Scheidung: Ein neutral hergeleiteter Verkehrswert schafft eine gemeinsame Grundlage für Zugewinnausgleich, Übernahme oder Verkauf. Er ersetzt keine familienrechtliche Beratung.

Region

Örtliche Besonderheiten in Köln und im Rhein-Erft-Kreis

Diese Punkte begegnen uns bei Bewertungen in der Region regelmäßig. Eine typisierte Bewertung ohne Besichtigung kann sie nicht vollständig erfassen.

Hochwasser am Rhein

In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist das Bauen nur eingeschränkt zulässig (§ 78 WHG). Auch Versicherbarkeit und Nachfrage können betroffen sein.

Bergbau und Grundwasser

Für den Braunkohletagebau wird im Rheinischen Revier seit Jahrzehnten großräumig Grundwasser abgesenkt. Das kann zu Geländesenkungen führen; beim späteren Wiederanstieg besteht in manchen Bereichen die Gefahr von Vernässung.

Erbbaurechte

Für den Wert zählen unter anderem Restlaufzeit, Erbbauzins und seine Anpassung sowie die Regeln für Heimfall und Entschädigung.

Nachkriegsbauten und Denkmal

Bei Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren sehen wir regelmäßig Sanierungsstau. Für Baudenkmale sieht das Einkommensteuerrecht besondere Abschreibungs- und Abzugsregeln vor (§§ 7i, 10f EStG); ob sie greifen, klärt Ihre Steuerberatung.

Fehlende Genehmigungen

Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Anbau ohne Baugenehmigung ist ein Risiko: Die Bauaufsicht kann die Nutzung untersagen oder die Beseitigung anordnen (§ 82 BauO NRW).

Quellen zu den allgemeinen Angaben: Hochwasserkarten NRW · Erftverband: Sümpfungswasser · LANUK NRW: Bodenbewegungen im Rheinischen Revier · §§ 78 WHG, 82 BauO NRW, 7i und 10f EStG · Stand 01.10.2026

Ablauf

In vier Schritten zu Ihrem Gutachten

Erstgespräch

Kostenlos. Sie schildern Anlass, Immobilie und Stichtag. Wir klären, ob ein Kurz- oder ein Verkehrswertgutachten nötig ist.

Vertrag

Sachverständigenvertrag mit Leistungsumfang, Honorartabelle (BVS 2026), vereinbarten Zuschlägen und Nebenkostenpauschale.

Ortstermin

Besichtigung der Immobilie und Prüfung der Unterlagen.

Gutachten

In der Regel 2–4 Wochen nach Ortstermin und Eingang der Unterlagen. Abgerechnet wird nach Fertigstellung.

Kosten

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten kostet bei uns ab 3.273 € inkl. MwSt. für Immobilien mit einem Wert bis 150.000 €, zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 5–10 % des Honorars.

Grundlage ist Tabelle 1 der BVS-Honorarrichtlinie Immobilienbewertung 2026. Maßgeblich ist der Wert, den das Gutachten ermittelt, und zwar vor Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Deshalb rechnen wir erst nach Fertigstellung ab. Honorartabelle, Nebenkostenpauschale und eventuelle Zuschläge stehen vorher in Ihrem Sachverständigenvertrag.

Mögliche Zuschläge nach BVS-Richtlinie

Nur wenn Ihr Auftrag sie erfordert oder Sie sie wünschen; vor Beginn im Vertrag festgehalten.

  • Rechte und Belastungen (z. B. Erbbaurecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Baulasten, Denkmalschutz): +20–50 % je Recht
  • zurückliegende oder mehrere Stichtage: +20–30 % je Stichtag (ab dem 11. Jahr mindestens +30 %)
  • Beschaffung von Unterlagen, Skizzen, Wohnflächenermittlung: +10–30 %
  • besonders dringliche Erstellung (Eilauftrag): +10–50 %
  • mehrere Auftraggeber, z. B. Erbengemeinschaft: pauschal 238 € inkl. MwSt.
  • Aktualisierung eines eigenen Gutachtens (bis 3 Jahre alt): 60–90 % des Tabellenhonorars
Immobilienwert*Honorar inkl. 19 % MwSt.
bis 150.000 €3.273 €
200.000 €3.570 €
300.000 €3.844 €
400.000 €4.082 €
500.000 €4.284 €
600.000 €4.510 €
700.000 €4.665 €
800.000 €4.831 €
1.000.000 €5.188 €
über 1 Mio. €vollständige Tabelle

* Wert vor Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Zwischenwerte werden linear berechnet, z. B. 250.000 € → 3.707 € inkl. MwSt. Hinzu kommt die Nebenkostenpauschale von 5–10 % des Honorars (Anfahrt, Behördenauskünfte, Ausfertigungen), festgelegt im Vertrag.

FAQ

Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten

Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag nach § 194 BauGB und der ImmoWertV. Es dokumentiert die Grundlagen, die angewandten Bewertungsverfahren und die Herleitung des ermittelten Werts.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten Pflicht?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Praktisch unverzichtbar ist es, sobald eine Stelle den Wert prüft. Das gilt etwa für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts beim Finanzamt nach § 198 BewG, für Gerichtsverfahren, den Zugewinnausgleich und Pflichtteilsansprüche. Gleiches gilt, wenn sich Miterben auf einen Wert einigen müssen.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten – gibt es einen Festpreis?
Das Honorar richtet sich nach der Honorarrichtlinie des BVS (Fassung 2026). Es beginnt bei 3.273 € inkl. MwSt. für Immobilien mit einem Wert bis 150.000 €. Bei 300.000 € sind es 3.844 €, bei 500.000 € 4.284 € und bei 1 Mio. € 5.188 € (jeweils inkl. MwSt.). Hinzu kommt eine Nebenkostenpauschale von 5–10 % des Honorars. Einen Festpreis gibt es beim Verkehrswertgutachten nicht, denn maßgeblich ist der im Gutachten ermittelte Wert. Deshalb wird nach Fertigstellung abgerechnet. Honorartabelle und eventuelle Zuschläge stehen vorab in Ihrem Sachverständigenvertrag. Zum Festpreis erhalten Sie bei uns das Kurzgutachten.
Wie lange dauert die Erstellung?
In der Regel 2–4 Wochen nach dem Ortstermin und Eingang der erforderlichen Unterlagen. Wenn es besonders eilt, ist ein Eilauftrag möglich; dafür sieht die BVS-Richtlinie einen Zuschlag von 10–50 % vor.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Typischerweise Grundbuchauszug, Lageplan, Grundrisse, Baubeschreibung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen; bei Vermietung die Mietverträge, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle. Welche Unterlagen in Ihrem Fall nötig sind, klären wir im Erstgespräch.
Ist ein Verkehrswertgutachten gerichtsfest und wird es vom Finanzamt anerkannt?
Ein Verkehrswertgutachten wird nach § 194 BauGB und ImmoWertV vollständig und nachvollziehbar hergeleitet und ist für formelle Nachweise gegenüber Gerichten, Finanzämtern und Banken vorgesehen. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 2 BewG nennt das Gesetz unter anderem Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind. Das gilt für Bewertungsstichtage ab dem 23.07.2021. So zertifiziert sind die Sachverständigen, die bei uns Verkehrswertgutachten erstellen (Geschäftsführer Alexander Motyl: DIAZert, DIA-IB-685); das Personenzertifikat liegt jedem Gutachten bei. Über die Anerkennung entscheidet die jeweilige Stelle im konkreten Verfahren. Klären Sie deren Anforderungen im Zweifel vorab.
Was ist der Unterschied zwischen Wertgutachten, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten?
„Wertgutachten“ ist ein Oberbegriff. Ein Kurzgutachten (ca. 20–50 Seiten) ist eine kompakte Wertindikation zur Orientierung. Ein Verkehrswertgutachten (ca. 40–80 Seiten) leitet den Marktwert nach § 194 BauGB vollständig und nachvollziehbar her und ist für formelle Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt und Bank vorgesehen. Eine Online-Bewertung liefert nur eine grobe Spanne ohne Besichtigung.
Kann das Gutachten rückwirkend erstellt werden?
Ja, eine Bewertung auf einen vergangenen Stichtag ist üblich: bei Erbschaft zum Todestag, bei Schenkung zum Zeitpunkt der Schenkung, beim Zugewinnausgleich zur Eheschließung (Anfangsvermögen) und zur Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen). Entscheidend sind die verfügbaren Unterlagen und die Nachvollziehbarkeit der damaligen Verhältnisse. Für einen Nachweis nach § 198 BewG gelten bei Stichtagen vor dem 23.07.2021 strengere Anforderungen. Das klären wir vor dem Auftrag.
Können beide Parteien ein gemeinsames Gutachten beauftragen?
Ja. Bei Scheidung oder in Erbengemeinschaften ist ein gemeinsam beauftragtes, neutrales Gutachten oft der schnellste Weg zu einer gemeinsamen Grundlage und spart die Kosten eines zweiten Gutachtens. Auftrag, Stichtag und Zweck stimmen alle Beteiligten vorab gemeinsam ab. Für mehrere Auftraggeber sieht die BVS-Richtlinie eine Pauschale von 238 € inkl. MwSt. vor.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswertgutachten und Restnutzungsdauergutachten?
Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie. Ein Restnutzungsdauergutachten untersucht dagegen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, etwa für eine höhere AfA bei vermieteten Immobilien.
Kostenloses Erstgespräch

Welches Gutachten passt zu Ihrem Fall?

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